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按：随着Airbnb走上IPO，我试图从民宿产业的发展历史开始系统梳理民宿产业在政府监管方面遇到的问题，交流破局之策，并引述从业者对民宿发展的思考。

近期，Airbnb宣布向美国证券交易委员会（SEC）提交了IPO注册草案，计划于今年年底前完成上市，具体时间、发行规模和价格区间取决于市场状况。Airbnb原本预计在今年年初上市，但因新冠疫情的冲击而搁置了上市计划。在2017年的一轮融资中，Airbnb的估值最高为310亿美元，今年为支撑财务状况发行的20亿美元债券大幅降低了这一估值。在4月份的债务和股权证券融资中，估值降至180亿美元。

新冠疫情冲击前，在线民宿预订行业呈快速发展的态势。2018年至2019年3月，民宿预订平台投融资接近30起，投融资规模达50亿人民币（不含未披露资金），行业市场水涨船高，在线民宿预订交易额实现快速增长。但在行业增长的过程中，行业问题也浮出水面。

我在实地调研和分析中发现，民宿产业涉及消费者、民宿房东、预订平台、政府部门等多个主体，包括供给侧、需求侧、监管侧，环节交错复杂，由此引发了各种矛盾，例如无人值守民宿的入住身份认证问题。且因各地经济结构、地理环境、社会环境存在区别，不同城市的民宿面临的问题都有不同的特点。

1 监管矛盾

2015年以前，中国政策鼓励住宿新业态，经济发展推动市场消费，民宿产业兴起，预订平台进入野蛮生长阶段。2015年8月18日，老牌在线民宿预订品牌Airbnb正式宣布进入中国市场，于此同时，途家开始初具规模。

2016年至2018年，民宿市场规模快速扩大，洗牌竞争加剧，Airbnb加速开拓中国市场，途家收购蚂蚁短租，榛果民宿快速崛起并进入中国在线民宿平台Top 3的行列。与此同时，中国第一版旅游民宿标准化文件出台，民宿产业逐渐进入有序发展阶段。

2019年后，民宿产业开始链接生活服务、旅游、住宿等多个场景，从单线竞争向多维生态竞争演化，跨场景资源成为竞争核心，也是在线民宿平台保持发展的重要条件。

1.1 鼓励扶持 v 管理无策

中国民宿短租行业历经十余年的发展，从最初的客栈、农家乐，到现在已经基本成型的在线民宿短租模式，产业政策总体趋向于鼓励和扶持。

2015年9月，国务院办公厅发布《关于推进线上线下互动 加快商贸流通创新发展转型升级的意见》，鼓励互联网平台汇聚实体闲置资源，发展消费服务。当年11月，国务院办公厅又出台了《关于加快发展生活性服务业 促进消费结构升级的指导意见》，提出积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓、农家乐等满足广大人民群众需求的细分业态。2016年12月，国务院印发《“十三五”国家旅游业规划》，明确提出发展共享经济，支持家庭旅馆等民生领域的服务发展。同年8月，福建省发布《福建省旅游条例》；同年12月，浙江省发布《关于确定民宿范围和条件的指导意见》，均对民宿行业提供了大力支持和鼓励。

随后几年，各地政府相继出台鼓励扶持民宿产业发展的相关政策，与此同时，民宿和监管的矛盾也逐渐增多，出现了“不知怎么管”的问题。民宿监管主要依靠地方政府部门，普遍采用区域性、组织化的调控模式。

2018年，国务院办公厅发布《关于促进全域旅游发展的指导意见》，指出城乡居民可以利用自有住宅依法从事民宿等旅游经营活动，但对如何依法从事经营缺乏细化规定。作为中国现有的唯一通用行业标准，文旅部在2019年调整出台的《旅游民宿标准和评价》并不能够从法律法规层面统一行业准入条件。

《旅游民宿标准和评价》规定民宿证照管理由地方政府确定。其5.1.1款内容指出：民宿经营应符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等相关规定和要求，取得当地政府要求的相关证照。而现实情况是，除少部分民宿行业发达的城市外，全国绝大多数省、市政府都没有制定民宿行业管理办法。在没有明确规定的情况下，地方管理部门通常将民宿纳入旅馆业监管，需要民宿经营者在市监部门办理营业执照，到卫生部门办理公共卫生许可证，到公安机关核准办理特种行业经营许可证，到消防部门办理消防安全检查合格证，售卖食品饮料的话还要去市监部门办理食品流通许可证。

由此看来，我国目前没有在国家层面制定专门的、统一的民宿行业管理法律法规，主要依据《中国人民共和国旅游法》《治安管理处罚法》《旅馆业治安管理条例》以及各地方政府根据《中华人民共和国旅游法》出台的法规，总体监管标准比较分散，部分环节的定义、界限、权责清单还存在不统一、不明确的问题。

1.2 安全

一方面是市场需求的快速增长和顶层决策的大力支持，一方面又是严格的准入条件和监管实践，两者之间的存在难以调和的矛盾。WACC梳理后发现，“安全”是所有矛盾最主要的根源。

从房源性质来看，可分为闲置房（个人运营单间）、职业租客房（个人运营多处）、酒店型（法人运营单间）、连锁型（法人运营多处）。以自然人为例，2019年1月1日实施的《电子商务法》第十条规定：个人零星小额交易活动不需要进行市场主体登记。由此看来，闲置房和一部分职业租客房的交易存在一定的偶发性，线上经营的自然人民宿具备豁免登记的条件。

自然人经营部分的房源比重超过了一半。根据2019年Q1的统计数据，在线民宿房东经营方式的四种类型包括个人家庭、小型团队、第三方托管和专业公司，其中个人/家庭的比重达64%。

但我国长期执行经营许可和商事登记相统一的立法模式，营业执照不仅仅登记商事主体所必须公示的经营信息，还包含了经过许可才能从事的营业内容，商事登记“营业资格确认”的功能被“营业资格许可”的功能所覆盖，在监管执行的过程中又被无证无照经营查处的实践所强化。这就是自然人经营闲置房屋与商事登记行政监管之间的矛盾。

于此同时，虽然自然人民宿的运营尚处于监管空白阶段，没有统一的法律法规完美匹配市场，但法人运营的酒店型、连锁型酒店不同，它们始终被纳入特种行业监管。以Airbnb为例，在线民宿预订平台的主页统一显示房东为自然人，存在法人主体利用平台规避监管的可能。

商事登记解决的主要是资质审定和责任归属问题，而安全这个实际问题更值得考量。

从房东的角度看，安全问题包括：住客带来的人身安全隐患；房屋和屋内财产安全被破坏、污损的隐患。从住客的角度看，安全问题主要包括：房东带来的人身安全隐患；随身财产被窃、被侵占的隐患；房屋消防安全隐患；食品安全隐患。上述安全问题，正是地方政府无法放松监管力度的真正原因和重要出发点。

中国的社会治理和国民经济发展实践中，政府决策逻辑始终是安全稳定>经济效益。这是中国社会主义初级阶段的基本国情决定的。维护社会安全稳定，确保不发生重大安全事故、不发生恶性案件、不发生群体冲突，是地方政府常抓不懈的工作，也是优先级摆在经济效益前的重要标准，具有“一票否决”的决策效力。

除规范商事登记外，地方政府通常还会采用制定安全标准、组织安全培训和演练、开展安全联合排查等方式，设立硬性标准和负面清单，提升从业人员安全意识。但在民宿的行业监管实践中，这些做法或多或少都会面临法定主体不明确、非标内容较多、从业人员难以组织、点位分散难以排查等阻碍。

1.3 数据衍生的难题

在线民宿短租的商业生态中，在线预订平台的作用是搭建交易平台和信息窗口，从而实现传统线下商业行为无法实现的大规模资源整合和信息流传输。当数据的规模逐渐扩大时，信息差就会越来越大，在线预订的环节和环节之间，供需、监管、上下游之间产生的虚假信息和无效信息也会随之增多，从而引发以下问题：

住客的在线预订身份和实际身份不相符、房屋宣传图与房屋实际不相符、隐瞒房屋安全等对住客不利的信息、不登记住客信息或不进行身份比对、退订平台订单采取私下交易、入住人数与预订信息不相符、无法上报真实税务信息等。

产生这些问题的原因有两个方面。一是民宿行业的非标化特点。共享经济涉及大规模的人、财、物，自然人处置闲置财物的行为可适用民法中的“用益物权”，过程复杂且多样化。以民宿行业为例，存在独栋、单间、分间、连排、老旧小区、村房等多种房屋形态，酒店旅馆业通用的走道+大厅标准化加装监控就无法适用。

另一个方面在于平台本身。在线预订平台的作用，本质上属于信息的整合，进而实现资源的对接。但上述问题隐患对平台提出了更多的要求，例如辨伪房源的真实情况、住客和房主的真实身份等信息，这些要求已经超出了信息平台的界限，属于信用评估和认证的范畴。

2 主动拥抱监管和政策

上文提到，国务院和人大都未曾出台明确的行政法规。文旅部在2019年发布了调整后的《旅游民宿基本要求与评价》，这份行业标准类的“指南”文件不具有上位法的强制效力。民宿行业当前的监管态势还是以各省市出台行政规范性文件为主。

而民宿行业在发展过程中遇到的普遍难题，不可能由房东主导解决，也难以由消费者推动，政府部门同样存在一定程度的市场局限性和后滞性，只能由在线预订平台在实际业务中推动解决。WACC判断平台企业应当主动拥抱政策，并将战略界定为“政策监管方面的市场准入工作”。这是一项基础性工作，事关民宿行业健康长远发展，也和平台企业的持续扩张有直接关系。

在中国特殊的市场经济环境中，无论是什么性质的市场主体，规模化后都要积极主动拥抱监管，甚至要走在监管的前面，为行业市场和公司本身争取主动权和优势地位。相反，等待监管政策出台后再调整业务则过于被动，因为无法预判重大恶性事件会在什么时候发生。

3 解决路径

平台企业可以调整此类问题的战略级别，协调法务、产品、技术、风控、财务、战略等部门资源展开评估和研究，出产具有可操作性、成体系的安全和监管问题解决方案，包括政府专项监管措施建议提案、产品功能调整技术方案、用户协议调整方案、第三方公司合作方案、安全应急体系建立草案、地方政策响应处理预案等内容。

分析公司内部数据，分中长期选定数批业务重点发展城市，主动和政府部门接洽沟通，阐明企业的主张和措施。通过反复探讨，形成最终的行业监管试点工作方案、梳理业务调整细节，与地方政府正式建立战略合作关系，共同探索民宿行业新型监管和治理模式。

推动合作在实际业务中落地，不断发现新的问题、研究解决措施，并与地方政府持续保持良好的沟通和合作关系。必要时邀请第三方科研、高校、咨询机构进驻，提供专业听证意见和咨询建议，最终建立并完善符合当地经济社会特点的行业标准。

过程中会有大量无法预知的问题产生并出现，有些问题必须要脚踏实地、遵守规范，而另一部分问题则需要拓宽业务思维。实地调研成都、厦门、婺源、宏村、莫干山、杭州、青岛、丽江、大理等民宿发达地区的50+民宿后，我在这里可以归纳一些具体方法，供平台企业决策参考：

• 标准化重要的数据信息，符合公安等政府部门数据使用规范。
• 编制政企合作草案，推动公安、消防、卫生、市监、房管、住建等部门联合成立督导管理小组。
• 规划特定居民区，设立区域内禁止民宿开业的负面清单。
• 联合物业协会/公司建立安全隐患防控责任制。
• 针对特殊人群（妇女、儿童、老龄人）提供额外的安全保障。
• 扩大官方/兼职民宿体验员的体验范围，纳入房源信息的真实性、房屋安全、地方政策难点等内容。
• 探索智能民宿合作模式，扩大与第三方科技公司的合作力度，政、企、平台三方合作开发智能门锁、服务机器人等硬件设备，实现身份信息采集、人像比对、数据共享的自动化，构建数据生态。
• 遴选民宿发达地区的优质房源（例如Airbnb Plus），集中推出一批IoT智能家居展示样板房，为地方政府推动智能设备产业链的构建补齐应用场景一环。
• 以积极的姿态参与老旧小区改造工程，为新型城镇化战略提出互联网民宿平台企业的解决办法。

4 题外话：温度、内容和科技

易观数据在2020年1月发布的报告显示，连锁型、酒店型民宿正在对标传统酒店业，向集团化、商业化的方向发展。从我在浙江省湖州市莫干山民宿集中区调研的情况来看，当地民宿床位已突破1万张，2000+家民宿中大部分是以酒店模式运营，提供吃、住、游玩引导等服务，同时平台予以优质的流量扶持。但在与少部分民宿从业者的访谈中，我发现了不一样的声音。

莫干山“拾悦空间”创始人提出，酒店化的运营模式能够在短时间内充分催化资本和市场互相作用，快速建成产业基础，但是缺少了三样核心：温度、内容和科技——赋予消费者享受有温度服务的权利，留下“另一个家”的空间体验；回归旅游的本质，做真正有价值的而不是标准化、流程化的服务内容；真正实用、符合现代审美、适量又适当的科技产品+元素。